مشاورین مسکن افق

مشاورین املاک تهران
با ما تماس بگیرید : 44706010

تاریخ: 1399-05-11

مفهوم و ارکان مبایعه نامه یا بيع نامه

در پرتو اصل حاکميت اراده و آزادي قراردادها علي الاصول هرکس در خريد و فروش يا خودداري از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.

قانون مدني در ماده 338 در تعريف بيع مقرر مي دارد که: «بيع عبارت است از تمليک عين به عوض معلوم

در مبحث خريد و فروش نيز موضوع معامله مي تواند مال منقول يا غير منقول باشد که با ظهور خريدار و فروشنده به عنوان متعاملين مبادرت به انعقاد «عقد بيع» مي کنند، بدين شرح که فروشنده مال معيني را با اوصاف مشخصي معلوم مي کند و پس از تعيين ثمن (قيمت قراردادي) و توافق کامل خريدار بر آن و ساير شرايط از قبيل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحويل مبيع و حسب مورد انتقال سند رسمي و... مبادرت به بيع مي کند.

براي اثبات معامله و جلوگيري از بروز اختلافات احتمالي آينده عمدتاً طرفين بيع را به صورت مکتوب نيز در مي آورند که به آن «بيع نامه» يا «مبايعه نامه» مي گويند. لازم به ذکراست که با وحدت ملاک از آيه 282 سوره بقره (1) در قرآن کريم نيز مکتوب کردن و گرفتن شاهد در معاملات توصيه شده است، اگرچه الزامي در قانون مدني ايران بر مکتوب بودن بيع وجود ندارد.

 

ارکان مبایعه نامه:

الف - نام و هویت متعاملین: نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... می­بایستی بطوردقیق مشخص و قید گردد.

ب - مورد معامله: قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصاً درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم الاجرا بوده بنحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می گردند.

ج - مدت مورد معامله: مدت انجام معامله حتماً می بایستی روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند، بر اساس دیگربندها عمل گردد، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.

د - قیمت مورد معامله: از ارکان مهم هر قراردادی قیمت مورد معامله می باشد، بطوریکه در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هرقراردادی بالاخص مبایعه نامه، اجاره نامه، قرارداد خرید و فروش هرنوع کالایی، سند قرارداد از یکی ازمهمترین اصول لازمه برخوردار نمی‌باشد.

 

نکات مورد توجه در معامله:

تاریخ انشاء یا امضاء هر سند، ملحقات و متعلقات دیگرمورد معامله مانند شماره‌های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات بهمراه مورد معامله می‌باشد، ذکر مواردی مانند انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، قید میزان پیش پرداخت، نوع و دوره‌های پرداخت ثمن مورد معامله و هرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولاً در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات مکتوب می گردد.

مورد معامله مستحق الغیر نباشد: بدان معنا که، آنچه به معـرض معامله قرارداده شده بدون معارض باشد و شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند. مانند آنکه در پاره‌ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص می‌باشد ولی در نهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود می‌باشد، یا درمواردی که در سند مالکیت قید گردیده "تمامی ششدانگ عرصه ملک به مساحت ..." میبایستی اطمینان حاصل نمود برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه‌ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همینطور دقت شود مورد معامله در رهن یا توثیق هیچ نهادی اعم از بانک‌ها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد.

هویت مورد معامله دقیقاً شناسایی گردد: بدان معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذیربط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در ید متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد، پلاک ثبتی مندرج در سند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر)

وضعیت و توان مالک برای انجام معامله را به دقت بررسی نمائید: منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک جهت تصمیم گیری می‌باشد. در اکثر معاملاتی که یک مالک بهمراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می‌نماید و افراد غیرمسئول در امــور ذیربط مداخله می‌نمایند، پایان خوشی برای ان متصور نمی‌باشد. منظور از تـوان مالک، امکان انجام معامله توسط وی می‌باشد.

جستجوی ملک



نگران یافتن ملک مورد نظر خود نباشید

ما با استفاده از فایل هزاران مورد مسکن فروش و اجاره، فایل مورد نظر شما را در کمترین زمان ممکن خواهیم یافت.

چگونه فایل مورد نظر را پیدا کنیم

جهت یافتن فایل مسکن مورد نظر خود، با استفاده از فرم جستجو موجود در صفحات سایت اقدام به جستجوی فایل مسکن مورد علاقه خود نمائید.

آیا برای اتخاذ تصمیم بهتر نیاز به مشاوره یک حرفه ای دارید؟

مشاوران ما در هر لحظه آماده پاسخگویی به سوالات شما در زمینه املاک می باشند

با ما تماس بگیرید!