نکات حقوقی معاملات املاک از 0تا 100
قسمت ششم
به طور کلی معامله املاک وقفی جایز نمی باشد و چنین املاکی از نظر قانون قابل خرید و فروش نیستند. شایان ذکر است فقط حقوق مربوط به املاک وقفی در قالب هایی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. بررسی موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف مشخص می شود.
12-بررسی در رهن بودن ملک
درصورتی که ملکی در رهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد و در واقع خرید وفروش چنین املاکی غیرقانونی می باشد و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می توانید این مطلب را متوجه شوید زیرا در رهن بودن ملک در سند رسمی درج خواهد شد.
13-بررسی توقیف بودن ملک
اگر قصد دارید ملکی که می خرید بدون مشکل به نام شما شود، باید به دقت در مورد موانع انتقال رسمی ملک بررسی و تحقیق کنید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیارند اما یکی از شایع ترین موانع که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می کند، بازداشت ملک است؛
ممکن است ملک بر اساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه می باشد.
14-بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک
ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک ،حقوقی داشته باشند که این حقوق مخل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد، به این معنی که حق سکونت و بهره برداری از ملک را برای مدتی داشته باشد. یکی از صورت های حقوق اشخاص ثالث نیز نسبت به ملک، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری می باشد.
برای این که دچار چنین مشکلاتی نشوید، باید درمورد حقوق راجع به ملک بررسی کامل به عمل آید. بخشی از این بررسی از طریق سند و دقت در متن رسمی ملک انجام می شود.اضافه براین استعلام از اداره ثبت اسناد نیز می تواند در این مورد بسیار مفید باشد. همچنین شما می توانید با بازدید از ملک و اینکه ملک در تصرف چه کسی است و پرس و جو از همسایگان در این باره بسیاری از ابهامات را رفع کنید و متوجه شوید.
15-تحقیقات محلی از ملک
با تحقیق از اهالی و ساکنان و مجاوران وحتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک آگاه شوید. ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایر ارگان ها، تا حدامکان از وضعیت ملک و نداشتن عقب نشینی و بدهی های مالیاتی و … با خبر شوید. اگر فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می کند باید گواهی از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارائه کند مبنی بر اینکه این وکالت همچنان معتبر و پابرجا است .
چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هر شخص دیگری است از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده درموردتخلیه سوال کنید.
درصورتی که ملکی در رهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد و در واقع خرید وفروش چنین املاکی غیرقانونی می باشد و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می توانید این مطلب را متوجه شوید زیرا در رهن بودن ملک در سند رسمی درج خواهد شد.
اگر قصد دارید ملکی که می خرید بدون مشکل به نام شما شود، باید به دقت در مورد موانع انتقال رسمی ملک بررسی و تحقیق کنید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیارند اما یکی از شایع ترین موانع که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می کند، بازداشت ملک است؛
ممکن است ملک بر اساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه می باشد.
ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک ،حقوقی داشته باشند که این حقوق مخل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد، به این معنی که حق سکونت و بهره برداری از ملک را برای مدتی داشته باشد. یکی از صورت های حقوق اشخاص ثالث نیز نسبت به ملک، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری می باشد.
برای این که دچار چنین مشکلاتی نشوید، باید درمورد حقوق راجع به ملک بررسی کامل به عمل آید. بخشی از این بررسی از طریق سند و دقت در متن رسمی ملک انجام می شود.اضافه براین استعلام از اداره ثبت اسناد نیز می تواند در این مورد بسیار مفید باشد. همچنین شما می توانید با بازدید از ملک و اینکه ملک در تصرف چه کسی است و پرس و جو از همسایگان در این باره بسیاری از ابهامات را رفع کنید و متوجه شوید.
با تحقیق از اهالی و ساکنان و مجاوران وحتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک آگاه شوید. ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایر ارگان ها، تا حدامکان از وضعیت ملک و نداشتن عقب نشینی و بدهی های مالیاتی و … با خبر شوید. اگر فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می کند باید گواهی از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارائه کند مبنی بر اینکه این وکالت همچنان معتبر و پابرجا است .
چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هر شخص دیگری است از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده درموردتخلیه سوال کنید.
جستجوی ملک
