فسخ قرارداد خرید ملک توسط طرفین قرارداد
قسمت چهارم
یکی از مواردی که دو طرف معامله، به خصوص فروشندگان باید به آن توجه داشته باشند، رعایت مراحل نقل و انتقال ملک و تکمیل مدارک لازم قبل از رسیدن روز تعیین‌شده برای انتقال سند است. مدارکی مانند اسناد مربوط به مالیات و مفاصاحساب باید تماما آماده باشند. نقص مدارک در روز انتقال سند به منزله عدم حضور فروشنده در محضر محسوب می‌شود و خریدار در این شرایط می‌تواند درخواست جریمه و حتی فسخ معامله را داشته باشد.
برای چنین شرایطی معمولا در قول‌نامه‌ها وجه التزام تعیین می‌شود.یعنی مبلغی تعیین می‌شود که اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد، ملزم به پرداخت آن باشد. این وجه به سه صورت در قول‌نامه بیان می‌شود. در حالت اول اگر یکی از طرفین، مثلا فروشنده به تعهدات خود عمل نکرد و در تاریخ معین با مدارک کامل برای انتقال سند در دفتر اسناد حضور نیافت، باید وجه تعیین‌شده را به خریدار بپردازد. در این شرایط خریدار جریمه را دریافت خواهد کرد و معامله فسخ می‌شود.
در حالت دوم طرفین هنگام امضای قول‌نامه ملک موافقت می‌کنند که هر کس به تعهدات خود عمل نکند، ملزم به پرداخت جریمه است اما باید تعهد خود را نیز به انجام برساند. به این ترتیب معامله فسخ نمی‌شود و هر دو طرف همچنان ملزم به انجام تعهدات خود هستند.
در حالت سوم وجه التزام به صورت روزانه محاسبه می‌شود. یعنی اگر فروشنده در تاریخ معین به دفتر اسناد مراجعه نکرد، باید برای مدت تاخیر انتقال سند به صورت روزانه جریمه بپردازد و سند را نیز انتقال دهد.
نکته دیگری که خریداران باید قبل از امضای قول‌نامه ملک یا مبایعه‌نامه به آن توجه کنند، بررسی صحت مدارک و احراز هویت فروشنده است. این کار البته به عهده مشاوران املاک است اما نباید به آن اکتفا کنید. لازم است قبل از امضای قرارداد و طی مراحل نقل و انتقال ملک از صحت مدارک اطمینان بیابید. به خصوص در مورد ملک‌هایی که توسط وکالت‌نامه فروخته می‌شوند، مشکلات فراوانی به وجود می‌آید.
گاهی افراد با جعل مهر وکالت‌نامه اقدام به فروش ملک می‌کنند. در این شرایط هنگامی که مالک اصلی از ماجرا مطلع شود، به مراجع قانونی مراجعه می‌کند و معامله فسخ خواهد شد و خریدار تا زمان دستگیری فرد متقلب نمی‌تواند پول خود را پس بگیرد. یکی از دلایلی برخی کارشناسان توصیه می‌کنند معاملات در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد پیشگیری از این گونه کلاهبرداری‌ها می باشد.
برای چنین شرایطی معمولا در قول‌نامه‌ها وجه التزام تعیین می‌شود.یعنی مبلغی تعیین می‌شود که اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد، ملزم به پرداخت آن باشد. این وجه به سه صورت در قول‌نامه بیان می‌شود. در حالت اول اگر یکی از طرفین، مثلا فروشنده به تعهدات خود عمل نکرد و در تاریخ معین با مدارک کامل برای انتقال سند در دفتر اسناد حضور نیافت، باید وجه تعیین‌شده را به خریدار بپردازد. در این شرایط خریدار جریمه را دریافت خواهد کرد و معامله فسخ می‌شود.
در حالت دوم طرفین هنگام امضای قول‌نامه ملک موافقت می‌کنند که هر کس به تعهدات خود عمل نکند، ملزم به پرداخت جریمه است اما باید تعهد خود را نیز به انجام برساند. به این ترتیب معامله فسخ نمی‌شود و هر دو طرف همچنان ملزم به انجام تعهدات خود هستند.
در حالت سوم وجه التزام به صورت روزانه محاسبه می‌شود. یعنی اگر فروشنده در تاریخ معین به دفتر اسناد مراجعه نکرد، باید برای مدت تاخیر انتقال سند به صورت روزانه جریمه بپردازد و سند را نیز انتقال دهد.
نکته دیگری که خریداران باید قبل از امضای قول‌نامه ملک یا مبایعه‌نامه به آن توجه کنند، بررسی صحت مدارک و احراز هویت فروشنده است. این کار البته به عهده مشاوران املاک است اما نباید به آن اکتفا کنید. لازم است قبل از امضای قرارداد و طی مراحل نقل و انتقال ملک از صحت مدارک اطمینان بیابید. به خصوص در مورد ملک‌هایی که توسط وکالت‌نامه فروخته می‌شوند، مشکلات فراوانی به وجود می‌آید.
گاهی افراد با جعل مهر وکالت‌نامه اقدام به فروش ملک می‌کنند. در این شرایط هنگامی که مالک اصلی از ماجرا مطلع شود، به مراجع قانونی مراجعه می‌کند و معامله فسخ خواهد شد و خریدار تا زمان دستگیری فرد متقلب نمی‌تواند پول خود را پس بگیرد. یکی از دلایلی برخی کارشناسان توصیه می‌کنند معاملات در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد پیشگیری از این گونه کلاهبرداری‌ها می باشد.
جستجوی ملک
